Project Financing Osservatorio nazionale

Editoriale di Lorenzo Carapellese.

Quando un Progetto come quello del nuovo Porto di San Vincenzo deve essere sinteticamente descritto, è necessario fare riferimento alle varie legislazioni sulle opere pubbliche che si sono succedute, al cambiamento della governance sui porti ed alla storia stessa della cittadina e della Toscana. Una storia dove il porto di San Vincenzo in PF non è che un corollario di una lunga, ampia, a volte anche tormentata storia di sviluppo urbano, in cui si apprezzano tutti gli elementi di una visione complessiva dello sviluppo economico e sociale. Non solo. San Vincenzo infatti fa parte del Circondario della Val di Cornia composto da 5 comuni che, in maniera associata, gestiscono numerosi servizi fra cui anche il Piano Regolatore dell'intero Circondario.

E' un progetto coraggioso che si collega all'innovazione urbana, ai servizi per il turismo come ricerca e qualità dell'offerta turistica che sempre più viene richiesta ai piccoli centri marittimi. Senza per questo negare altri importantissimi rapporti e relazioni: con il suo entroterra, con l'accessibilità, con la troppo a lungo dimenticata questione della nautica da diporto che solo recentemente è considerata questione chiave dello sviluppo economico, sociale e turistico dell'Italia Litoranea. Dall'altra parte numerose critiche anche corpose al progetto sono come sempre state sollevate. Ma queste, visionando la documentazione e l'iter progettuale, hanno portato a dei notevoli miglioramenti sia in termini di diritti di prelazione degli attuali proprietari dei posti barca che ad altrettanto sensibili riduzioni del costo di acquisto previsto.

Il valore complessivo dell'investimento posto a gara è stato di euro 19.529.327, di cui euro 2.729.732,94 (pari al 14%) il valore relativo alla realizzazione del sottopasso ferroviario sulla linea Livorno-Roma indispensabile per l'accessibilità al centro cittadino. Il sottopasso viene configurato nel bando come un corollario indispensabile che deve essere realizzato se non prima, almeno contestualmente all'agibilità del primo stralcio del porto. Pena una penalizzazione dell'accessibilità con conseguente diminuzione della redditività per la concessionaria del Porto di San Vincenzo e quindi un rischio imprenditoriale eccessivo, ergo un fallimento preannunciato della sostenibilità economica-finanziaria del progetto. Il vincitore della gara ha presentato un diverso è più realistico business plan ( asseverato da BPI) che ha portato i costi di investimento a euro 26,3 milioni con un arco temporale invariato e senza nessun contributo pubblico in prima ipotesi previsto per la realizzazione del sottopasso ferroviario.

Il porto turistico passerà quindi con il progetto proposto da 272 a 350 posti barca e una superficie complessiva da 21.000 mq. a 80.000 mq. Le attività di gestione riguarderanno il cantiere nautico ( rimessaggi, manutenzione, officina ed alaggi), lo stabilimento balneare arenile attrezzato con bar, ristorante e servizi ai bagnanti, attività commerciali di supporto, autorimesse, servizi comuni e parcheggi. In numeri i servizi relativi al nuovo porto turistico riguardano 283 posti auto coperti, 46 box nautici, 320 mq. per l'edificio da adibire a stabilimento balneare, una area di pertinenza di oltre 1.000 mq, 4.250 mq destinati all'assistenza tecnica con una struttura coperta di 300 mq., 685 mq per attività commerciali, capitaneria di porto e pronto soccorso per 124, altri edifici per oltre 100 mq destinati ad attività ricreative, e servizi igienici e tecnologici per altri 280 mq. circa. Attualmente il Porto gestito dal comune vede un utile lordo annuale di 300.000 euro, uscite per 200.000 euro ed un utile netto di 100.000 euro.

A regime il Comune riceverà quale canone di concessione la somma di circa 440.000 euro annuali con rivalutazione del canone a Gennaio 2010.

Il contratto prevede forti salvaguardie con diritti di prelazione per gli attuali concessionari dei posti barca esistenti, limiti massimi di affitto per i locali commerciali e le varie attività di servizio previste. Così come da legge i posti barca riservati ai transiti sono 50 oltre ad un posto barca riservato alla municipalità. In ultimo, fra gli assets della società concessionaria va rilevato il fatto che uno dei partner è già concessionario del Porto di Mola di Capoliveri all'Elba. Il che in altre parole vuol dire che con le già studiate sinergie, nell'ambito di sole 18 Miglia nautiche la società concessionaria può contare su un'offerta diportistica e logistica che coinvolge l'intero arcipelago Toscano. Un side effect che non trova riscontro nel business plan ma che aggiunge valore sia al progetto in sé che all'intero litorale, isole e entroterra compresi.